险资投资非上市企业禁止直接从事房地产开发

新规指出，保险资金开展财务性股权投资 ，所投资的标的企业不得直接从事房地产开发建设
，包括开发或者销售商业住宅 。

11月13日，中国银保监会发布《关于保险资金财务性股权投资有关事项的通知》（简称“《通知》 ”） ，其中涉及房地产的提法是
，保险资金开展财务性股权投资，所投资的标的企业不得直接从事房地产开发建设 ，包括开发或者销售商业住宅
。

在业内人士看来，新规中关于保险资金投资房地产的规定
，符合房地产市场金融风险监管的总体监管目标，比较重要的影响在于 ，给保险资金可能存在以“明股实债
”的方式进入房地产开发建设领域划下明确的红线。

房地产资金监管再升级

整体看来
，保险资金直接投资未上市企业股权迎来重大利好 。《通知》明确，保险资金开展财务性股权投资 ，可在符合安全性、流动性和收益性条件下
，综合考虑偿付能力 、风险偏好
、投资预算、资产负债等因素，依法依规自主选择投资企业的行业范围
。而在此之前 ，对财务性股权投资行业限于保险类企业 、非保险类金融企业和与保险业务相关的养老
、医疗等特定企业要求
，具有一定的局限性。

但是对于保险资金进入房地产领域，新规仍是严格监管 。根据《通知》 ，保险资金开展财务性股权投资
，所投资的标的企业不得直接从事房地产开发建设，包括开发或者销售商业住宅。

关于财务性股权投资 ，是指保险集团（控股）公司、保险公司和保险资产管理公司以出资人名义投资并持有未上市企业股权，且按照企业会计准则的相关规定
，保险机构及其关联方对该企业不构成控制或共同控制的直接股权投资行为
。

事实上，根据此前监管层下发的《保险资金运用管理暂行办法》与《保险资金投资不动产暂行办法》的规定 ，保险公司不得直接从事房地产开发建设
，不得投资开发或者销售商业住宅，但是可以作为投资者介入房地产 ，比如通过股权投资 、举牌、购置物业
、关联交易等方式
，作为金融资本介入房地产领域。

在业内人士看来，此次新规相比保险公司不得直接从事房地产开发建设 ，有所升级
，保险资金开展财务性股权投资，所投资的标的企业不得直接从事房地产开发建设 ，也就意味着禁止保险资金投资非上市房地产开发公司或者是房地产开发项目 。这是继“三道红线”后
，对房地产金融风险的监管升级
。

此前，“三道红线 ”监管新规剑指房地产高负债 ，减少房地产行业的信用风险，此后
，银保监会信托部向各地银保监局下发《关于开展新一轮房地产信托业务专项排查的通知》，要求继续严控房地产信托规模 ，强化房地产信托穿透监管
，严禁通过各类形式变相突破监管要求，严禁为资金违规流入房地产市场提供通道 ，切实加强房地产信托风险防控工作。

在“三道红线
”等高压下
，“债转股”融资需求增加 。58安居客房产研究院分院院长张波表示，目前监管层做出上述禁止性规定 ，主要是源于整体控制房企的债券融资
，这导致房企加大股权类融资，而股权类融资也存在一定风险 ，诸如明股实债
，保险资金对于风险管控要求高，如果进入到房地产直接开发领域 ，并不利于其稳定和和安全性
。

通俗的讲，明股实债就是明面上是入股
，实际上是借债，通过明股实债不会增加企业负债率 ，但会形成隐性负债。

植信投资研究院高级研究员马泓表示
，近期，政策方面对部分涉房贷款、信托等融资业务已经有所收紧 ，而房地产市场金融风险主要集中在房地产开发企业层面
，因此监管机构关于险资针对房地产领域的投资要求趋严符合总体监管目标 。

险资“明股实债 ”进入房地产将受限

根据恒大研究院披露，目前 ，保险资金投资方向中
，银行存款 、债券等固定收益类资产占比约为50%，为保险资金第一大投向 ，以另类投资为代表的其他投资占比保持高位
，目前是仅次于固收类的第二大配置方向，而不动产投资是保险另类投资的重要标的之一
。在此前监管要求下 ，保险不动产投资集中于在商业地产
、办公地产、养老 、医疗
、自用不动产等领域。

近年来，保险资金也是通过各种方式投资房地产
，除了二级市场举牌抑或是战略入股上市房企外，还直接购买大宗不动产、布局养老业务 ，但是也存在保险资金违规流入房地产行业的现象 。

今年9月份
，有财经媒体报道，银保监会办公厅已于近期向各保险集团（控股）公司 、保险公司
、保险资产管理公司下发了《关于保险资金运用违规问题和风险自查有关情况的通报》 ，其中
，银保监会在排查险企险资运用时发现，部分险企仍存在资金运用治理体系不完善、另类投资领域风险隐患较大等六大问题
。同时 ，5家险企保险资金通过直接投资或金融产品投资方式
，违规流入房地产领域，涉及金额244.37亿元。

根据报道 ，通报还指出
，无论是险资违规流入房地产，还是险资运用领域的其他违规行为 ，下一步都将被重点监管 。

植信投资研究院资深研究员张秉文分析，此次规定所禁止的投资类型主要包括以下两个关键点：一是未上市
，二是财务投资而非控股。因此，新规比较重要的影响在于 ，给保险资金可能存在以“明股实债”的方式进入房地产开发建设领域划下明确的红线
。

不过
，张秉文指出，禁止投资未上市公司也意味着保险资金举牌或者是战略投资地产上市公司是被允许的。

今年 ，上市房企引入险资作为战略投资者的现象开始增多 。2020年9月9日
，阳光城(000671,股吧)发布公告称，泰康人寿及泰康养老和公司第二大股东上海嘉闻签订《股份转让协议》
。通过协议受让的方式 ，泰康人寿和泰康养老从上海嘉闻受让13.53%的股份
，共计5.5亿股，对价约为33.78亿元（含税）。此前还有招商蛇口(001979,股吧)“牵手
”平安资管 ，最终以“分手”告终
，以及太平人寿在1月份以约19.07亿元的总价认购大悦城(000031,股吧)非公开发行的约2.83亿股股份 。

易居房地产研究院总监严跃进表示，引入保险资金作为长期战略投资 ，有利于房企增加经营现金净流量，同时减少短期负债压力
。

2月17日
，央行发布公开市场业务交易公告，为对冲央行逆回购到期等因素的影响 ，维护银行体系流动性合理充裕
，2020年2月17日人民银行开展了2000亿元中期借贷便利(MLF)操作和1000亿元7天期逆回购操作。

具体情况显示，自今日起 ，央行开展2000亿1年期中期借贷便利(MLF)操作
，中标利率3.15%，较此前下降10bp;开展7天期逆回购1000亿元 ，中标利率2.4% 。今日有1万亿逆回购到期
，无MLF到期，共实现流动性净回笼7000亿元
。

专家分析称 ，降息是实体经济 、股市
、楼市的利好
，它在意料之中。这一轮降息之后，2020年还会有降息 ，至少还有15个基点，甚至更大空间 。

在央行“降息 ”之后
，截至今日晚间收盘，股市呈上涨态势
。沪指涨2.28%报2983.62点;深成指涨幅2.98%报11241.5点 ，创业板指涨3.72%。A股的房地产板块多数呈现上涨态势
，不过，金科股份(000656,股吧)、保利地产(600048,股吧) 、大悦城(000031,股吧)、中南建设(000961,股吧)
、万科A、南山控股(002314,股吧)呈微跌态势;金科股份跌0.26% ，报7.53;保利地产跌1.01%
，报15.74;大悦城跌1.13%，报6.1;中南建设跌1.23% ，报9.64;万科A跌1.23%
，报30.42;南山控股跌2.3%

 。涨幅最高的地产A股是是中天金融(000540,股吧)，涨10.06% ，报3.72。

预期之内的下调

业内分析人士称
，此次下调是预料之内，早在2月1号 ，央行副行长潘功胜就提到，人民银行将提供充足的流动性
，加大逆周期调节强度，保持金融市场流动性合理充裕 ，维护货币市场利率平稳运行
。并且
，潘功胜还于2月7号的发布会上再次说明，下次MLF利率和2月20日LPR有较大概率下行。

方正证券(601901,股吧)首席经济学家颜色也对媒体表示 ，这次公告说是突发
，实则全在意料之中 。一月份通胀大幅上扬，而二月份的通胀很有可能维持高位 ，环比或进一步上扬
，因此这次MLF的操作应当说是较为温和的，并没有强刺激
。

受当下客观因素影响 ，既要维护市场稳定
，又不能给市场造成大水漫灌的假象。所以掌握好这个平衡才是最重要的 。为维护特殊时期银行体系流动性合理充裕和货币市场平稳运行，1.7万亿的流动性已经发放
。可以说对市场的信心提振有很大作用。有助于金融机构做好流动性管理 ，维护货币市场利率平稳运行，更重要的是鼓舞士气 。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为
，此次央行进行了两项操作，即包括中期借贷便利操作和7天期逆回购操作 ，客观上进一步释放了流动性
。从流动性规模来看
，包括MLF的2000亿以及逆回购的1000亿，客观上为银行等金融系统增加了更宽裕的资金 ，有助于后续积极支持实体经济的发展。而从利率本身来说
，逆回购操作利率相对持平，而MLF利率则有所下滑 ，从此前的3.25%下降至3.15% 。客观上使得资金成本进一步降低
。

LPR存下调可能

严跃进提出
，MLF利率下滑，客观上会影响LPR等指标。包括此前央行部分官员也表示 ，LPR存在下滑的可能
，所以这都对后续LPR中长期贷款利率等预判形成了支撑 。不排除2月份新公布的LPR数据会继续下调，这也体现了当前对于中长期资金成本下降带来积极的意义。而中长期贷款中 ，房地产贷款包括房地产开发贷款和个人购房贷款的比重相对大，所以这会使得后续房贷利率进一步下调
，对于当前房企度过特殊时期 、以优惠利率来促进项目销售等，都具有积极的作用
。

业内专业人士对于购房者置业的建议是 ，LPR购房贷款最好选择利率一年一变
，时间越长越不利。房贷利率主要受LPR利率影响，而LPR利率每个月变动一次 ，选择时间最短的一年一变
，能够最大限度的获取LPR利率下降趋势 。并且最好选择1月1日作为重新定价日，也就是利率变化时间点
。

对于未来市场的展望 ，光大证券(601788,股吧)首席固定收益分析师张旭表示
，其实房贷利率的下降有助于降低购房成本。有机构数据显示，首套房贷款利率已经连续两个月下调 。就全国而言 ，城市之间房贷利率存在差异
，不过近两个月来总体基调均以下调为主
。但就目前来看，购房者大量入市的现象不会出现 ，在整体环境低迷的背景下，短期内
，楼市的交易量仍难升温。

房住不炒，依然是中央对房地产的明确定位 。