泰禾集团股吧

来源 海西商界（haixishangjie）

作者 A Dolphin

烧光现金流、高额负债 、欠薪欠款
、楼盘烂尾、总部办公楼因欠租被查封
，曾经的房地产第一股“泰禾集团”，摇摇欲坠
。

负面消息缠身之际 ，2021年4月28日
，泰禾集团董事长黄其森宣布，“泰禾全面进入复工复产复销 ”。一时之间 ，关于泰禾要二次创业的消息传开
，呈现一派未来可期的景象 。

但“希望的光
”才亮了2天
。4月30日，上市公司年报披露期的最后一天 ，泰禾集团交出一份姗姗来迟的年报和一季报。

年报不仅没有为泰禾复工的决心输血
，反而激起一轮新的“指责” 。其年报被全国业主质疑“财务造假 ”，称项目完工率的数据与实际严重不符
。

而这只是一面 ，泰禾集团年报最大的负面是
，会计事务所对年报出具的“保留意见
”。也就是说，会计师事务所认为财务报表上列报的某些内容有问题 ，这也是判断上市公司是否财务造假的重要信号之一 。

好事不见效，坏事一箩筐
。谁承想
，网红地产商会沦落至此？

泰禾集团创始人黄其森，是个天才少年。

1980年 ，年仅15岁的黄其森就考上了福州大学建筑系
，此后又攻读经济学研究生 。年少成材的黄其森，毕业后选择进体制 ，在建设银行福建分行做了8年
。

上世纪90年代
，中国掀起“下海”潮，仅1992年辞职经商的公务员就高达12万。这一时期 ，也是中国盖房开矿的浪潮
，俗称“房地产热 ” 。

在这样的背景下，建筑系出身的黄其森也放弃了铁饭碗 ，一头扎进房地产行业
，在福建创立泰禾集团。这一年，是1996年
。

虽然无人知晓黄其森的第一桶金来自何处 ，但不妨碍他后来成为"最能体现闽系房地产商狼性"的企业家，风光无限。

立足福建的泰禾
，在黄其森的手下很快就崭露头角 。但黄其森并不就此满足
。2002年初，黄其森率领泰禾团队“挥师北上
” ，进北京开发“运河岸上的院子”。

中式风格的“院子 ”
，虽然与当下流行的欧美建筑审美相驳，但却因为“精致
”和“特色” ，在北京一炮而红
，卖出3亿 、甚至5亿的单栋总价 。泰禾集团顺利成为地产新星
。

2007年，黄其森开始计划上市 ，将重心转移到资本市场的战略构建。三年后
，泰禾成功借壳上市，成为国内“地产第一股 ” 。

8年的银行从业经历 ，使得他极其擅长利用“资金杠杆”
，而资本的操作也让泰禾实现了快速扩张
。

利用上市后的资本池做支撑，黄其森不断买地
、买地、再买地 ，以福建 、北京为据点，在全国疯狂布局。到了2017年
，泰禾规模较4年前上涨近10倍，成功迈进千亿俱乐部 。

售价千万
、上亿元的院子 ，不仅让泰禾集团挤进中国房企的前列
，也给他带来了上百亿的财富以及“福建地王
”的名号
。

地产扩张，需要巨额的资金。黄其森买地的背后 ，是“高杠杆”资本操作
，这是房企的一贯手法 。但高杠杆一旦玩起来，想要停手并不容易。

2017年 ，黄其森称
，要再借一千亿来扩张
。回顾泰禾拿地 历史 会发现，泰禾买地成本高昂 ，还多次拍下“地王 ”
，这一行为曾多次引来同行侧目。

“2000亿
”宣言才放出不久，市场就开始传出泰禾资金链断裂的消息 。实际上 ，为加快扩张步伐，泰禾不惜”债台高筑“
，负债率居高不下
。

房地产作为一个高投入的行业，借款买地建房 ，通过卖房回款。然而
，近2年，一、二线城市房子限售 、限价
、限购 ，让主打“高级 ”的泰禾房子销售速度下降 。

结果显而易见
，现金减少远大于现金流入，同时债务几何倍增 ，资金承压
。数据显示
，2013-2019年，泰禾集团净负债率没有低于240%以下。

实际上 ，在泰禾加高杠杆的同时
，中国对房企政策已经开始收紧，各大房地产商已经紧急降杠杆 。万达卖资产 ，转型轻商业，连同样激进的闽系房企阳光城也紧急刹车
。

而黄其森似乎“浑然不觉
”。据了解
，早在2017年，泰禾CFO就建议要开始降杠杆了 。但黄其森不甚在意 ，为反驳还喊出了“借一千亿扩张”的宣言
。

到了2020年
，疫情之下，房子卖不出去 ，又没有资金拿新的地
，泰禾集团“崩 ”了，颇有“大厦将倾
”的景象。

2020年7月6日 ，泰禾集团首次发生公募债券违约
，让泰禾集团债务危局正式公之于众 。随后这一年，负面消息不断 ，泰禾集团股价屡创新低。

据2020年财报显示
，泰禾每股收益为-2.01元，同比下降1171.88%
。报告还指出 ，泰禾集团目前总负债已达1967.66亿元。与此同时，泰禾集团最新借款纠纷案也尘埃落定
，40多亿的判罚让其总负债直接超过2000亿元 。

债务危机之下，泰禾也不是静待结局毫无作为
。相反 ，黄其森很着急。除了开源节流
，他到处周转，拉投资 ，寻求帮助 。

泰禾也不断卖子公司来回血
，但面对千亿债务，这些也只是微乎其微
。难以喘息之时 ，泰禾盼来了“救星”——万科。

双方宣布万科拟以24.26亿元入股泰禾
，成为第二大股东 。据业内人士所言，万科的入场 ，与其说是输血
，不如说是站台
。在泰禾股吧里，也有不少股民表示 ，自己是因为万科的加入，才购买了泰禾的股票。

然而合作并不顺利 。从2020年7月协议落定至今
，都没有实质进展
。4.6万股民没有等来平仓，反而是股价大跌了六成。

实际上 ，万科高管也曾公开表示
，与泰禾的合作只是帮助，不会拖累自己 。因此 ，有股民直言：“万科不是来救泰禾的
，而是搞死泰禾的 ”。

如今，摆在泰禾面前的 ，是要努力“活下去
”
。

“三道红线”持续发酵 房企信用风险持续分化

1、G万科A(000002)：公司专注于室第财产
，计谋清楚，对产物市场有明白定位；同时 ，丰硕的人材贮备能知足公司快速扩大的需求；而丰硕的融资渠道也使得公司能经由过程收买等资产运作体例连结快速增加；另外
，公司天下结构，能较好的躲避单一地区市场的风险。

2 、G招商局(000024)：租售并举的营业构架 ，使公司具有妥当加生长的特点；蛇口产业区的新计划，除将进一步晋升公司收租物业的代价外
，还将增加公司事迹增加的动力 。作为招商局经心打造的地产平台，公司将来还将整合团体更多优良资产
。

3、G华侨城(000069)：公司“旅游+地产 ”的形式颇具特点 ，躲避了“招拍挂”的高地价；另外
，经由过程旅游项目标培养，可以或许进一步晋升地盘代价 ，并包管开辟项目标高回报。公司股改许诺将加速团体团体上市
，估计2006
、2007年EPS别离为0.75、0.98元 。

4 、金地团体((600383行情,股吧))(600383)：公司的人材贮备及计谋思绪与万科相近
。

5
、G天健(000090)：跟着新任董事长的到位及办理层调剂的终了，公司各项办理效力较着进步。公司其实不知足于做传统的“修建施工+房地产
”公司 ，正在主动追求转型
，但愿成为当局工程的总承包商 。

作为深圳市当局节制的独一一家大型修建施工企业，公司在取得大型当局项目方面 ，具有自然上风
。

6、G深振业(000006)：在剥离了修建吃亏营业后
，公司房地产主业起头轻装进步。公司正在开辟的星海名城及振业城两大系列楼盘毛利率丰富，将来几年事迹呈现较快增加已根基肯定 。

7 、深长城A(000042)：民营企业联泰的进入 ，对公司运营办理阐扬实在质而严重的影响
。在胜利剥离金众
、越众两家修建施工企业后，公司主业明白为房地产开辟及旅店办理。公司今朝已成立起公司总部、地域总部及项目公司三级办理架构
，起头向天下性地产公司进军 。

百度百科-房地产股票

密集出售资产 、降价促销
、分拆物业上市、引进战略投资者……房地产行业正在发生的绝大部分现象,背后都能追溯到一个共同的原因,即“三道红线”融资新规。

“预期高负债房企的资金链断裂风险及债务接续压力将进一步加大
。 ”联合资信评估股份有限公司工商评级部高级分析师杨栋表示,随着行业融资政策的进一步收紧,对于高负债房企,全年销售及回款情况或难有增长,项目股权出售及资产盘活具有较大不确定性。

至于危机自救的办法,杨栋表示,可通过促销售 、快周转
、出售股权、引入战略投资者 、合作开发等方式降杠杆减负债 。

融资新规持续发酵

1月是房地产行业传统的发债高峰期,然而,这一传统在2021年被打破
。

当前,房地产行业融资规模显著下降。根据贝壳研究院统计,2021年1月房企境内外债券融资累计约1630亿元,同比下降5.3%,2020年1月最后一周正值春节假期休市期,在减少一周交易日的情况下,今年首月发债规模未能超越上年同期 。

自从2017年以来,房地产行业在新年首月的融资规模呈现大幅上涨趋势,比如,2020年首月发债规模为1721亿元,为全年峰值
。贝壳研究院认为,历年首月均为房企债券融资的高峰,2021年首月债市火热符合传统发债节奏,但发债规模受融资新规影响低于市场预期。

2011年1月至2020年1月房企债券融资规模

数据来源:wind,贝壳研究院整理

不过,纵观去年的融资情况,融资增速已经有放缓态势 。根据贝壳研究院统计,2020年房企境内外债券融资累计约12132亿元人民币,累计同比增长3%,累计增幅较2019年同期收窄10个百分点
。

融资规模下降背后是不断收紧的政策环境。去年8月20日,监管机构首次提出“三道红线
”政策,今年初,央行、住建部再次举行座谈会,“三道红线”的试点房企有望进一步扩围 。

除了三个负债指标(剔除预收账款后的资产负债率大于70%/净负债率大于100%/现金短债比小于1倍),融资新规的实施细节更加严苛
。杨栋表示,虽然具体的实施细则目前尚未正式出台,但新规实施情况主要有以下几方面:

1. ? 从2020年10月份开始,试点企业每月15日前需填报参股未并表住宅地产项目
、明股实债融资、供应链资产证券化产品 、合作方股东投入净额
、其他房地产相关表外有息负债等五项表外相关负债情况。对于房地产各种融资渠道、表内表外全面覆盖;

2. ? 2 个观察指标:拿地销售比不高于40%,连续三年经营性现金流为负,需要对拿地资金来源等做解释;

3. ? 永续债券统计口径:2020年8月以前发行的永续债券可作为权益计算杠杆率等指标,2020年8月后发行的计入所有者权益的永续债券在计算总资产 、净资产等科目时应予以剔除 。

随着融资新规的逐步实施,房企融资规模还将呈现下降趋势。贝壳研究院认为,2021年在扩大适用融资新规的影响下,更多房企主动“降负 ”,全年融资规模将保持低位,中小型房企或将率先感受到债市的紧张压力
。

房企信用风险持续分化

万科集团董事会主席郁亮说,“三道红线
”将改变行业游戏规则,那这种改变主要体现在哪些方面呢?

“不同规模
、经营及财务策略的房企信用风险持续分化。”这是杨栋给出的回答 。

实际上,房地产行业的违规规模在明显增加
。国泰君安认为,2020年以来,新华联(000620,股吧)、泰禾 、天房及三盛宏业先后发生违约,地产行业合计违约本息金额148.84亿元,超出2018-2019的违约水平。其中,Top50房企泰禾集团(000732,股吧)共有6支债券发生违约,合计违约本息116.77亿元 。

据中信证券(600030,股吧)统计,目前,境内发债房企中已发生债券实质违约共9家,其中仅泰禾集团曾属第一梯队房企,多数中小型房企违约均与多元化投资失败相关
。

国泰君安认为,由于债券市场是限制融资的直接抓手,地产债一级市场发行量预计将会萎缩,未来择券机会将更多从二级市场中挖掘。该机构建议投资者规避红档
、橙档并且土储不丰富房企以及小规模房企 。

杨栋认为,融资新规导致金融机构在房企融资业务额度和贷款用途把控方面将更加谨慎,投资人投资偏好较为谨慎,逐步向经营稳健低负债的企业倾斜
。

不同房企债务压力不同,杨栋认为,高周转、项目布局好 、债务负担轻的龙头房企依靠自身规模优势,地位将更加稳固;高杠杆房企将会收缩业务扩张模式,减缓发展速度;中小房企通过加杠杆实现弯道超车的情况将更加难以实现,销售趋缓
、去化不佳的中小房企信用风险加大。

高负债房企销售或难有增长

高负债房企无论是发展速度还是规模,都更令外界关注,尤其融资环境收紧叠加房企偿债高峰来临,对高负债房企而言无疑是一记重击 。

贝壳研究院数据显示,2020年偿债规模约9154亿,同比增长28.7%,2021年到期债务规模(不含2021年将发行的超短期债券)预计将达12448亿元,同比增长36%,历史性突破万亿大关,直达1.2万亿元规模,房企偿债压力继续攀升
。

房企到期债券规模(按存量债券统计) (CNY)

数据来源:wind,贝壳研究院整理

杨栋认为,高负债房企,以及合作开发比较多、担保规模大 、资产证券化较多的企业,将面临融资渠道收紧的困境。“三道红线 ”限制了有息债务规模增速,高负债房企的新增债务主要用于借新还旧,依靠融资获取土地及扩张的可能性受到限制 。

尤其是土储不丰富的高负债房企,国泰君安认为,这类房企一方面受政策限制难以大规模举债,债务滚续及土地投资受限;另一方面土储的匮乏又制约其经营性现金流的增长,在面对到期回售压力时,可能会出现资金链断裂的问题,存在一定的信用风险。

杨栋认为,随着行业融资政策的进一步收紧,对于高负债房企,全年销售及回款情况或难有增长,项目股权出售及资产盘活具有较大不确定性,资金链断裂风险及债务接续压力进一步加大
。

对高负债企业,当务之急是增加现金流,对此,杨栋认为,首要措施是快销售、高周转,其次是通过出售股权盘活资产回笼资金,快速降杠杆。

实际上,房企转让资产的力度在快速增加 。根据北京产权交易所的公开信息,11月,房地产行业产权转让项目共有23个,远超前10月总和,其中,央企转让地产项目股权项目19个,占比近八成
。

近期房企子公司股权转让案例

来源:联合资信

合作开发和引入战略投资者也是降负债的重要方式,其他方式还包括资产分拆或上市。比如,2020年以来,房企积极拆分物业公司赴港上市,就是对降负债的反应 。